Desde a anulação de licenças concedidas pela Semurb em 2006, dentro da polêmica sobre os chamados “espigões” de Ponta Negra, o setor da construção civil reclama da insegurança jurídica, devido à incerteza a respeito da aplicação das leis que definem os limites para empreendimentos na cidade. Por isso mesmo, a revisão do Plano Diretor é considerado pelos empresários do setor um momento de ficar alerta.
#maisinformacoes#Nesta entrevista, o diretor de Comunicação e Marketing do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-RN), Carlos Luiz Cavalcanti de Lima, detalha as preocupações do setor, como a redução no coeficiente de adensamento e mudanças na cobrança da outorga onerosa:
A construção civil quer que na revisão do Plano Diretor sejam aprovadas regras claras?
Na verdade as regras já são claras. Agora, o que ocorreu foi que as regras estabelecidas não foram cumpridas. Alvarás foram concedidos dentro das regras vigentes e inexplicavelmente essas leis foram desconsideradas. Isso gerou insegurança jurídica, pois muitos empreendedores compraram terrenos, fizeram projetos, desenvolveram maquetes, estudos, aprovaram nos Bombeiros, Semurb, Semob, registraram em cartório, um volume de investimentos muito alto em um tempo longo, de até mais de um ano, e de uma hora pra outra, quando você já comercializou e está construindo a obra, é surpreendido com a insatisfação de alguém, baseada em coisas subjetivas que não estão previstas na lei, mas passam a valer. E a lei real é desconsiderada e rasgada.
E de 2007 para cá houve um avanço em relação a isso?
Não diria nem que o plano anterior, de 1994, era inseguro. A nossa preocupação é que as leis incluídas nesses planos tem de ser respeitadas. O que a construção civil quer é que seja cumprido o que ficar definido. Há um momento para se discutir a mudança na lei, com várias fases, audiências públicas, discussões no Conplam, na Câmara. O que acontece é que muitos se omitem no momento que devem participar das discussões e depois ficam reclamando que não concordam. Lei é lei. Boa ou ruim tem de ser cumprida.
Há uma preocupação especial em relação a instrumentos como a outorga onerosa (valor extra pago para construir acima do coeficiente básico)?
A outorga foi bastante debatida em 2007. Não ficou dentro do que gostaríamos, mas ficou dentro de um patamar suportável. Agora, no dia 3 de junho, discutimos a proposta do Ibam (Instituto Brasileiro de Administração Municipal), que é um verdadeiro absurdo. Estão sugerindo cobrar pelo valor de mercado a área que exceder ao coeficiente básico da cidade, inclusive com redução desse coeficiente de 1.2 para 1.0. Imagine um prédio em uma área de 3.0 de coeficiente e que vale R$ 1,5 milhão, onde se vai construir 30 apartamentos. O terreno sairia por R$ 50 mil para cada apartamento. Se passar a proposta que estão querendo, o coeficiente é reduzido para 1.0 e aí teria de ser pago, só pelo terreno, mais R$ 3 milhões ao Município, o que aumentaria o preço por unidade para R$ 150 mil, só pelo terreno. Isso se for adotado esse mecanismo de cálculo para a outorga onerosa. E mesmo que o coeficiente reduza apenas de 1.2 para 1.0, já aumenta em 20% os custos e sem falar que, nos bairros não adensáveis, como Capim Macio e Candelária, vai diminuir em 20% a capacidade de construção.
Zona Norte também?
Zona Norte também.
E para aquela região o Sinduscon deve defender o aumento do coeficiente?
Acredito que a zona norte tem áreas adensáveis, onde existe uma infraestrutura muito boa, com pavimentação, drenagem e saneamento. Então é um engessamento manter toda a região com 1.2 de coeficiente, se você tem toda essa infraestrutura. Mas é claro que há áreas onde não se tem essa infraestrutura e pode continuar com o coeficiente básico. Não concordamos é com a redução de 1.2 para 1.0.
E a revisão já vem sendo discutida pelo Sinduscon?
Já estamos discutindo internamente alguns itens que tomamos conhecimento, através das audiências públicas.
Preocupa também a demora na regulamentação das ZPAs?
Natal tem um território muito pequeno, uma das menores áreas geográficas dentre as capitais, e quase 40% é ZPA. Essas áreas precisam ser regulamentadas porque boa parte delas pode receber construções. Há áreas valiosas inclusive para gerar moradias acessíveis à população de baixa renda, que está partindo para adquirir imóveis em outros municípios da região metropolitana. Em Natal, não foi contratado nenhum imóvel do “Minha Casa, Minha Vida” para famílias de até três salários mínimos e a demanda era de 9 mil. Ao mesmo tempo, também gostaríamos de registrar nossa insatisfação com a questão do saneamento básico da cidade. Gostaríamos que a Prefeitura, que concede os serviços à Caern, exija de forma contundente o cumprimento das metas. A Caern era para ter saneado dois terços da cidade até 2005, 2006. Os prazos se venceram há muito tempo e não foi feito nada.qa
Glossário do Plano Diretor
Adensamento – intensificação do uso do solo.
Área construída – a soma das áreas de todos os pavimentos de uma edificação.
Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) – se configuram a partir da dimensão sócio-econômica e cultural da população, com renda familiar predominante de até três salários mínimos, definida pela Mancha de Interesse Social (MIS) e pelos atributos morfológicos dos assentamentos.
Área permeável – área do lote onde é possível infiltrar no solo as águas pluviais, limitada em, no minimo, 20% do terreno.
Coeficiente de aproveitamento – o índice que se obtém dividindo-se a área construída pela área do lote.
Coeficiente de aproveitamento básico – é o coeficiente de aproveitamento do solo para todos os terrenos estabelecidos no território do município.
Coeficiente de aproveitamento máximo – é o coeficiente máximo de aproveitamento do solo, permitido nas zonas adensáveis.
Gabarito – distância vertical medida entre o meio-fio e um plano horizontal tangente à parte superior do último elemento construtivo da edificação.
Habitação de interesse social – aquela destinada a famílias que auferem renda inferior ou igual a seis salários mínimos, que vivem em favelas, vilas, loteamentos irregulares e frações urbanas que apresentam fragilidade em termos de habitabilidade.
Mancha de interesse social (MIS) – focalização das áreas da cidade que abrigam famílias com renda familiar predominante de até três salários mínimos.
Outorga onerosa – autorização para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico” permitido para determinada área, mediante o pagamento de uma taxa extra ao Município.
Recuo – a menor distância entre a divisa do terreno e o limite externo da projeção horizontal da construção, em cada um dos seus pavimentos, não sendo considerada a projeção de beirais e marquises.
Taxa de impermeabilização – o índice que se obtém dividindo-se a área que não permite a infiltração de água pluvial pela área total do lote.
Zona de proteção ambiental – área na qual as características do meio físico restringem o uso e ocupação visando a proteção, manutenção e recuperação dos aspectos ambientais, ecológicos, paisagísticos, históricos, arqueológicos, turísticos, culturais, arquitetônicos e científicos.
