quinta-feira, 23 de maio, 2024
24.4 C
Natal
quinta-feira, 23 de maio, 2024

Nova lei de garantia se alienação fiduciária

Rodrigo Alves Andrade
Advogado

Desde a edição da Lei federal de n° 9.514/97, a alienação fiduciária de imóvel se tornou o instrumento de garantia por excelência, nas operações de aquisições de imóveis. Embora tenha custos elevados, relativos a impostos e emolumentos cartorários, a alienação fiduciária de imóvel apresenta igualmente vantagens manifestas. A principal delas é que todo o procedimento se desenvolve extrajudicialmente, perante o cartório, através de sistema de duplo leilão (primeiro leilão, cujo valor mínimo para arrematação é o valor do imóvel, e no segundo leilão, o valor integral da dívida, com o que, havendo ou não arrematante, a dívida se considera quitada).


A isso se some que os tribunais reconheceram a constitucionalidade e definiram os contornos do instituto, conferindo segurança jurídica à alienação fiduciária de imóvel em garantia. O STF decidiu que a sistemática de execução da garantia, que ocorre extrajudicialmente, perante o cartório, é constitucional, uma vez que o controle judicial não resta afastado, podendo ser invocado, caso se verifique alguma irregularidade em relação ao procedimento legalmente previsto (STF, Tema de Repercussão Geral de n° 982). Nesse contexto também se insere a decisão do STJ pela qual o Código de Defesa do Consumidor não se aplica em resolução de contrato de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, registrado em cartório, na hipótese de inadimplemento do devedor constituído em mora, por ser a norma que regula a alienação fiduciária em garantia de imóvel específica em relação ao Código de Defesa do Consumidor (Tema Repetitivo de n° 1095).

Nesse contexto, o novo marco de garantias, instituído pela Lei federal de n° 14.711/23, atuou de duas formas. De um lado, o novo marco de garantias procurou ampliar o alcance da alienação fiduciária em garantia de imóvel, uma vez que esta era originalmente vocacionada para garantir o financiamento na aquisição do imóvel residencial. De outro, procurou replicar o modelo da alienação fiduciária em garantia, para outros institutos jurídicos. Sob a sistemática original da alienação fiduciária em garantia, se, no segundo leilão, não houver lance que alcance o valor do débito, a dívida será considerada extinta e a propriedade do bem se consolida em favor do credor.

Com a nova lei, passou-se a prever que, em hipóteses que não seja de financiamento de imóvel residencial, se não se alcançar a quantia suficiente para quitação do débito, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que será cobrado por meio de ação de execução, ou excussões de outras garantias da dívida. Com isso, a alienação fiduciária passa a ser utilizada para operações de financiamento mais complexas, desvinculadas de financiamento para aquisição do próprio imóvel residencial (em que continua a haver a quitação do débito, ao não se alcançar o valor do débito no segundo leilão). Ou seja, a alienação fiduciária passa a ser moldada para utilização como instrumento de garantia de créditos, e não apenas para o financiamento para aquisição do imóvel residencial.

Outra inovação foi a autorização para vincular mais de um imóvel a um único débito. Sob a sistemática anterior, com o segundo leilão de um imóvel, a dívida se considerava quitada. Agora, permite-se expressamente a execução da dívida garantida por mais de um imóvel, em leilão dos imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, com a consolidação de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.

Por outro lado, em seu artigo 9°, o novo Marco das Garantias procurou revitalizar a hipoteca, aproximando-a da sistemática da alienação fiduciária de imóvel. Assim é que autorizou expressamente a execução extrajudicial da hipoteca, ressalvando-se operações de financiamento da atividade agropecuária. No caso de execução extrajudicial da hipoteca, frustrado o leilão, surgem duas opções ao credor: apropriar-se do imóvel em pagamento da dívida ou promover a venda direta do bem, até 180 dias do último leilão, por valor não inferior ao referencial mínimo. Por fim, é de se destacar que a hipoteca tem uma grande vantagem em relação ao modelo da alienação fiduciária em garantia. É que o imposto de transmissão de bens imóveis somente deve ser recolhido uma vez, após a concretização da arrematação, adjudicação ou venda direta do imóvel.

Os artigos publicados com assinatura não traduzem, necessariamente, a opinião da TRIBUNA DO NORTE, sendo de responsabilidade total do autor.

Últimas Notícias
Notícias Relacionadas