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Retrospectiva no STJ: registro público

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Gleydson K. L. Oliveira

Mestre e Doutor pela PUC/SP, professor titular da UFRN e advogado

Ao longo de 2023, o Superior Tribunal de Justiça proferiu importantes decisões sobre a temática do direito registral. Em novembro, a 4ª Turma do STJ decidiu que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Trata-se de reafirmação do enunciado constante da Súmula 375 do STJ. Com vistas à proteção da boa-fé do adquirente de bem imóvel, torna-se indispensável que conste no cartório de registro de imóveis a penhora ou a notícia da ação judicial, de sorte que, nesta hipótese, o comprador do bem imóvel toma ciência do ônus processual, ou que haja a comprovação de que o comprador do bem imóvel tenha tomado ciência por outro meio. Em fevereiro, a 1ª Turma do STJ decidiu que, nos terrenos de marinha, a transferência do imóvel sem a comunicação à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não afasta a responsabilidade do alienante pelo pagamento das taxas de ocupação, ainda que o fato gerador objeto da cobrança tenha ocorrido posteriormente ao registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis. Nas aquisições de imóveis consubstanciados em terrenos de marinha, torna-se indispensável que se dê ciência à Secretaria do Patrimônio da União para fins de recolhimento de laudêmio.

Caso não o faça, o alienante continua sendo responsável pelo pagamento das taxas decorrentes da ocupação. Em março, a 1ª Turma do STJ decidiu que o fato gerador sobre a transmissão de bens imóveis (ITIV/ITBI) somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no ofício de imóveis. A mera celebração do contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda de bem imóvel não se constitui como fato gerador do imposto de transmissão de bem imóvel. Em setembro, a 1ª Turma do STJ decidiu que o promitente vendedor é parte legítima para figurar no pólo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de Imposto Territorial Rural (ITR) nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade. Enquanto não for o contrato de compra e venda levado a registro no cartório de registro de imóveis, o promitente vendedor continua a ostentar a titularidade do direito de propriedade imobiliária, pelo que é contribuinte do Imposto Territorial Rural (ITR). Em fevereiro, a 4ª Turma decidiu que o contrato de parceria agrícola, que pode ser celebrado nas formas escrita e verbal, prescinde de registro para produzir efeitos perante terceiros. O registro não é requisito indispensável à validade da parceria agrícola. Em agosto, a 3ª Turma decidiu que o registro do usufruto em cartório é prescindível nas discussões entre usufrutuário e nu-proprietário, quando o negócio jurídico é existente, válido e eficaz. No âmbito da teoria geral dos direitos reais, o registro no cartório competente consubstanciada uma medida para que se dê ciência a terceiros. O contrato de usufruto é válido e eficaz entre os seus sujeitos (usufrutuário e nu-proprietário), exigindo-se o registro para efeito de ciência a terceiros em geral.

Em março, a 4ª Turma decidiu que o posseiro não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado, por não ser detentor de direito real que o habilite. A legitimidade para a discussão da regularidade da matrícula de bem imóvel recai sobre proprietário ou titular de direito real sobre a coisa, de sorte que o mero possuidor não tem legitimidade para a propositura de ação dominial.

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