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Os lucros cessantes no atraso da entrega de imóvel não edificado (lote)

Gleydson K. L. Oliveira
Doutor e Mestre pela PUC/SP, Professor Titular da UFRN, Advogado.

Em recente decisão proferida pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, fixou-se importante tese jurídica, envolvendo a discussão sobre os lucros cessantes em hipótese de atraso na entrega de imóvel não edificado (lote). Com efeito, nos últimos anos em cenário de forte crise econômica, o Poder Judiciário recebeu volume expressivo de demandas que versam sobre atraso na entrega de imóveis vendidos na planta. Em tais situações, em que há o inadimplemento contratual do vendedor, incide o disposto no art. 475 do Código Civil, pelo qual o comprador pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Uma das situações refere-se à pretensão formulada pelo comprador de, mantido o contrato de compra e venda, pedir perdas e danos pelo atraso na entrega do imóvel edificado (casa ou apartamento).


A 2ª Seção do STJ, no precedente vinculante consubstanciado no Tema 996, firmou a tese de que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locativo de imóvel assemelhado, com termo final na data de disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.

Nesta hipótese, há presunção de prejuízo ao comprador, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação do vendedor ao pagamento de indenização por lucros cessantes (aluguel) até a data da disponibilização das chaves. Ou seja, o imóvel edificado (casa ou apartamento) se fosse entregue na data ajustada poderia ser alugado, revertendo o aluguel em benefício econômico do comprador. De outro lado, há a situação que envolve o atraso na entrega de imóvel não edificado (lote). A este respeito, indaga-se: é também devida a indenização, a título de lucros cessantes, de forma presumida na hipótese de atraso na entrega de imóvel não edificado (lote)? A resposta é não.

Em julgado paradigmático proferido, em 02.04.2024, no AgInt no REsp 2.015.374-SP, a 4ª Turma do STJ decidiu que é indevido o pagamento de indenização por lucros cessantes no caso de atraso na entrega de imóvel não edificado (lote). No entender do relator, Min. Marco Buzzi, em se tratando de imóvel não edificado (lote), não é dado presumir que fosse utilizado para qualquer finalidade imediata, seja residencial, implementação de negócio, locatícia, entre outros, a autorizar a incidência de parâmetro vinculado a valor de aluguel mensal de bem assemelhado. Não é comum, nem tampouco razoável que se proceda à locação de imóvel não edificado (lote) em loteamento, visto servirem os terrenos para a construção futura de residência, implementação de negócio ou especulação imobiliária.

A rigor, a mencionada orientação adotada pelo STJ encontra-se em conformidade com o art. 402 do Código Civil, pelo qual os lucros cessantes são uma espécie de prejuízo que consistem no que a pessoa deixou razoavelmente de receber ou de lucrar em razão de um ato ou evento que lhe causou danos. Assim, a obrigação de indenizar por lucros cessantes exige a comprovação objetiva de que os lucros seriam inequivocamente realizados sem a interferência do evento danoso. Vale dizer, a condenação de indenização por lucros cessantes exige mais do que a simples possibilidade de realização do lucro, eis que requer probabilidade objetiva e circunstâncias concretas de que estes teriam se verificado sem a interferência do evento danoso (REsp 1.655.090-MA, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). Portanto, conclui-se que o entendimento adotado pelo STJ no AgInt no REsp 2.015.374-SP encontra-se em harmonia com a regra prevista no art. 402 do Código Civil, de sorte que o atraso na entrega de imóvel não edificado (lote) não gera, por si só, lucros cessantes.

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