Marcelo Hollanda – Repórter
A zona Norte de Natal, que na última década registrou o dobro do crescimento populacional de todas as quatro regiões administrativas da cidade juntas, voltou a ser o centro das atenções. Com a anunciada revisão do Plano Diretor de Natal (PDN) prevista para o segundo semestre deste ano, a notória falta de estoque de terrenos, que jogou o preço do metro quadrado da terra às alturas no município, elegeu o outro lado do Rio Potengi como a bola da vez do debate sobre o crescimento da cidade.
Desde a edição do último PDN, em 2007, os construtores foram proibidos de levantar ali prédios acima de 65 metros de altura, o que corresponde a 1,2 de coeficiente máximo de aproveitamento.
Como a maior parte da região já estava com seus espaços preenchidos dentro de uma forma de ocupação bem diferente da atual, a zona Norte se transformou em uma área preponderantemente horizontal. Prédios altos, só do outro lado do rio graças às outorgas onerosas que possibilitam a construção acima dos coeficientes máximos de aproveitamento permitidos (Ver infográfico).
Mas, a pressão por uma tendência de “verticalização”, que segue o modelo atual de desenvolvimento imobiliário brasileiro, quer mudar essa realidade rapidinho na zona Norte. Para isso será preciso agregar novas faixas de terra.
Com quase 364 mil habitantes e uma expansão comercial e econômica que faz cada dia mais seus habitantes consumirem tudo o que precisam na própria região, as atenções do mercado imobiliário se voltam para uma velha conhecida – a Zona de Proteção Ambiental (ZPA), onde é proibido construir, mas cujas invasões são intensas e extremamente danosas ao ecossistema.
Esta semana, falando à TRIBUNA, o secretário municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, Olegário Passos, cuja exoneração se confirmará na próxima semana, confirmou que já existe um trabalho concluído na pasta sobre a regulamentação das ZPAs 8 e 9, localizadas em grande parte na zona Norte. Essas ZPAs fazem parte das últimas cinco, de um total de 10 áreas, ainda não regulamentadas pelo município, uma novela que se arrasta por mais de duas décadas.
Sem regulamentação e, portanto, sem poder abrigar qualquer tipo de construção, as áreas de ZPA deveriam estar totalmente preservadas, mas hoje são como um território livre da ilegalidade ou – para usar a expressão de Olegário Passos – do “espontaneismo” e da “informalidade”.
Quer dizer, enquanto se discutem teorias acerca da degradação ambiental do ecossistema do manguezal, sem fiscalização devida centenas de invasões vão se estabelecendo nas ZPAs, provocando danos ao meio ambiente.
“A regulamentação das ZPAs não significa abrir as porteiras para a especulação, mas fornecerá os instrumentos para a defesa dessas áreas vulneráveis”, explica Passos, que passou os últimos meses debruçado sobre temas como o novo código do meio ambiente, o novo código urbanístico, a nova lei de publicidade, a nova lei do potencial construtivo e a nova lei da operação urbana consorciada.
No que pode ser considerado sua última entrevista no cargo, concedido esta semana, o secretário disse: “Só leis bastante eficazes podem evitar que comprometamos de maneira irreversível a qualidade de vida da população de Natal”.
E avisou: “Se prevalecer o jeitinho brasileiro que infelizmente nós observamos muito, com o favorecimento de amigos e interesses, correremos risco de acabar com a qualidade de vida desta bela cidade de Natal de forma irreversível”.
Nova ponte não atraiu investimentos esperados
Antes da inauguração da Ponte Newton Navarro, os acessos à zona Norte eram feitos pela saturada Ponte do Igapó ou pela lenta balsa do Potengi. Agora, a ponte Forte-Redinha dá vazão aos veículos que vêm de Ponta Negra e da área central de Natal (onde existem diversos órgãos de governo, escritórios e de boa parte da classe média da cidade).
Entretanto, até agora não houve o crescimento antecipado para as áreas próximas à extremidade norte da ponte. As indefinições do projeto Pró-Transporte, que se arrasta há quatro anos, desestimulam investimentos e cansam a população local.
Agora, pressionado pela escassez de espaço, em contraste com a explosão demográfica e econômica do lugar, a zona Norte volta a ser considerada para os investimentos do mercado imobiliário.
O litoral ao Norte de Natal, pode-se dizer, já entrou na alça de mira dos investimentos. Eles foram brecados pelo Plano Diretor de 2007, mas ressuscitaram este ano pela necessidade de se estabelecer novas áreas de expansão imobiliária.
A Promotoria do Meio Ambiente, que já trabalha intensamente em processos envolvendo a ZPA 7 (Forte dos Reis Magos e seu entorno), ainda não recebeu nenhum provocação até o momento sobre a ZPE 8 (estuário do rio Potengi/Jundiaí). A promotora Gilka da Mata, em meio a várias audiências e uma viagem à Brasília, na última sexta-feira, não foi localizada para comentar o interesse reavivado na Zona Norte com a chegada da revisão do PDN de 2007. Mas sua assessoria confirmou que a promotora não recebeu, pelo menos até agora, nenhuma provocação ligada à ZPA 8, onde estão áreas potencialmente interessantes para a construção civil. Isso ocorre no momento em que o Litoral Sul (que inclusive é geograficamente mais curto do que o norte) começa a dar sinais de saturação.
Muitos empreendimentos, inclusive, estão sendo lançados em praias como Muriú e Jacumã, incluindo hotéis. resort’s e unidades para segunda residência.
O corretor Antônio Sérgio Pereira, que conhece bem a região, estima que aproximadamente 50 hectares compõem a área onde os empreendimentos imobiliários estão de olho na ZPE 8. Ela fica em média a mais mil metros do mar e são constantemente invadidas por particulares que, sem qualquer cerimônia, erguem cercas e vão tomando posse. “A Semurb já retirou várias cercas por aqui, mas não dá vencimento”, diz Antônio Sérgio.
População ainda espera investimentos públicos
As Avenidas João Medeiros Filho e Tomaz Landim são as duas artérias mais importantes da Zona Norte. Independentemente da morosidade do projeto Pró-Transporte, a região que mais cresce na cidade parece pequena para a importância que vem acumulando nas últimas décadas. A construção do aeroporto de São Gonçalo – uma das maiores promessas dos últimas 20 anos do poder público para o Estado – vem pressionando os gestores para soluções estratégias que passem necessariamente pela zona Norte.
Correndo na frente das melhorias de infraestrutura está a expansão comercial da zona Norte. Um estudo de mercado realizado nos últimos meses de 2010, o Norte Shopping atualizou os números de crescimento econômico da região Norte.
Pelo levantamento, 70% das pessoas entrevistas residiam em domicílios próprios e R$ 173 milhões da circulação mensal de dinheiro na região era fruto de uma massa salarial paga a trabalhadores com carteira assinada.
Segundo Antônio Barandas, administrador do shopping aberto ao público em 2007, só a movimentação que interessava aos lojistas esbarrava nos R$ 80 milhões/mês. “À medida em que a zona Norte receber todo o investimento público que merece – e isso trouxer a reboque os investimentos privados – essas cifras vão explodir”, prevê.
Não é à toa que o tráfego nas lojas do, segundo Barandas, registrou um aumento de 22,17% entre 2009 e 2010 e o faturamento das lojas cresceu mais de 40% no mesmo período.
Hoje, a classe “C” comanda o movimento comercial na zona Norte, sustentando o próspero comércio da região. Segundo a pesquisa encomendada pelo shopping, 53,2% do consumo é patrocinado pela classe “C”; 15,4% é oriundo da classe “B” e 0,7 vem da classe “A”. Outra informação relevante apurada na pesquisa é a predominância do público jovem – 44% (de zero a 19 anos). “É o consumidor do futuro”, diz Barandas.
Faculdades, cursinhos e escolas de ensino básico são cada vez mais visíveis na Zona Norte, juntamente com investimentos de empresas nacionais e locais, que antes investiam apenas nas regiões consideradas mais nobres. Tudo isso funciona como uma panela de pressão, criando demandas crescentes para a economia e buscando espaços para se estabelecer.
bate-papo: Olegário Passos» secretário municipal de Urbanismo e Meio Ambiente de Natal
De maneira geral, como o senhor vê a expansão de Natal às vésperas da revisão do Plano Diretor?
De uma maneira geral já temos um bom plano diretor, que precisa sofrer adequações em função de mudanças normais no panorama ambiental da cidade. Esses instrumentos vão facilitar muito a revisão do Plano Diretor. Porque nós temos hoje situações não definidas. A regulamentação das ZPAs estão entre essas questões.
Onde exatamente estão as pendências?
Precisamos saber, por exemplo, o que pode e o que não pode dentro dessas áreas no que diz respeito a questões urbanísticas. Hoje temos uma situação de indefinições com relação a algumas questões urbanísticas e esses instrumentos que estaremos aprovando espero que sejam introduzidos da maneira mais horizontal possível junto à sociedade.
Como o senhor analisa essa questão em relação à Zona Norte?
Com relação à zona Norte, regulamentando as ZPAs 8 e 9 , o novo plano urbanístico e o novo plano de meio ambiente e com a revisão do Plano Diretor estaremos dando um novo ordenamento urbanístico e ambiental à essa área que vai resultar numa melhor qualidade de vida. Hoje, existe um certo espontaneísmo, uma informalidade na ocupação do solo, na exploração publicitária, uma informalidade em relação às questões ambientais e isso resulta em várias degradações ao meio ambiente. Aliás, um dos grandes problemas que existem hoje nas médias e grandes cidades é a informalidade na ocupação do solo e nas edificações e eu penso que com a revisão do Plano Diretor vamos dar um avanço importante.
Natal tem para onde crescer que não seja fora do município?
Se depender só da minha vontade e considerarmos que Natal é a segunda menor capital do Brasil e não tem estoque de terrenos – precisamos entender que para construir qualquer coisa teremos que desconstruir alguma coisa antes. Isso, arcando com as conseqüências de gerar resíduos sólidos em quantidade. A tendência é a verticalização. Não tem outra saída para Natal. Em consequência precisaremos ter leis muito fortes e bem observadas pelo gestor público. Temos que evitar a todo custo o jeitinho brasileiro, sob pena de comprometermos todo o futuro dessa bela cidade.
O senhor deixará algo concluído antes de sair?
Os novos instrumentos de ordenamento já estão prontos para serem levados ao Complan. Se não forem modificados e se transformarem em leis consistentes prestaram um grande serviço à cidade. Elas foram feitas para atender os interesses da cidade. Em nenhum momento cedeu espaço ao romantismo dos ambientalistas e nem ao interesse dos empresários. Quem as ler vai perceber que são voltadas exclusivamente à preservar a qualidade de vida das pessoas.
