A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.931.087, enfrentou interessante questão relativa à indenização das despesas por obras feitas pelo locatário no curso do contrato de locação. Com efeito, tratava-se de contrato de locação pelo período de 21.01.2013 a 20.01.2021 de imóvel para a instalação de uma academia. No mencionado contrato, foi ajustada cláusula dispondo que, ao término da locação, as adaptações ou benfeitorias realizadas pelo locatário deveriam ser desfeitas às suas expensas, se a locadora assim solicitasse, sob pena de serem integradas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização ou retenção. O locatário realizou nova construção no local para que pudesse realizar suas atividades, que, de acordo com o laudo pericial, correspondendo a investimento de R$ 1.165.881,42.
Decretado o despejo por ausência de pagamento dos aluguéis, o locatário ajuizou ação de indenização, pleiteando o ressarcimento dos danos suportados pela ausência de indenização das obras de construção. O Juiz de primeira instância julgou procedente, por entender que a obra em comento não configura benfeitoria, mas sim forma acessão, posto que foi erguida nova construção no local. O TJSP, por sua vez, julgou improcedente o pedido, fixando o entendimento de que a cláusula de renúncia ao direito de indenização abrange não só as benfeitorias, mas todas as adaptações realizadas no imóvel locado.
No voto apresentado à 3ª Turma do STJ, o relator, Ministro Marco Aurélio Bellizze, de outro lado, decidiu que a cláusula de contrato de locação imobiliária que prevê renúncia à indenização por benfeitorias e adaptações não pode ser estendida à hipótese de acessão. A este respeito, a Lei de Locação (8.245/1991), em seu art. 35, estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Sobre o tema em questão, o STJ editou a súmula 335, segundo a qual “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Sendo assim, apesar de a lei assegurar ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, afigura-se válida cláusula prevista em contrato de locação de renúncia de indenização por benfeitorias. A propósito, a benfeitoria vem a ser o acréscimo ou a reforma em edificação já existente, enquanto que a acessão revela acréscimo ao solo em razão por exemplo de construções.
No caso em questão, cuida-se de uma nova construção no imóvel de valor expressivo, de sorte que o valor investido pelo locatário alcançou um montante expressivo que supera em muito o senso comum para uma simples adaptação do bem para suas atividades. Por isso que o Código Civil, em seu art. 1.255, prescreve que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Assim, parece-nos que se afigura correta a decisão proferida pelo STJ no REsp 1.931.087, uma vez que a acessão não pode ter o mesmo tratamento de uma benfeitoria e, por isso, mostra-se inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, notadamente porque o Código Civil, em seu art. 114, determina que os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente. De outro lado, nada impede que, no contrato de locação, seja prevista cláusula dispondo sobre renúncia do locatário ao direito de indenização por acessão realizada no imóvel (EREsp 1.411.420, rel. Min. Nancy Andrighi). Portanto, conclui-se que as benfeitorias e as acessões são institutos jurídicos distintos, sendo passíveis de indenização quando feitas no curso do contrato de locação, salvo cláusula contratual expressa prevendo a sua renúncia.
